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乘上了期盼已久的電梯快半年后，徐匯區(qū)龍南六村3號(hào)樓的居民們突然又回到了過(guò)去沒(méi)有電梯用的日子：巨大的反差讓人無(wú)法適應(yīng)，5樓的張先生前兩天爬樓梯時(shí)，突然腿腳乏力從4樓樓梯上滾了下來(lái)，渾身多處摔傷……

3號(hào)樓的電梯是被加裝電梯代建方于10月底關(guān)停的。小區(qū)里同時(shí)被關(guān)停的，還有14號(hào)樓、2號(hào)樓、4號(hào)樓的其余3臺(tái)電梯。電梯用得好好的為何突然停了？事情起因是居民們未能與物業(yè)順利協(xié)商簽訂托管協(xié)議，而分歧的焦點(diǎn)則在于居民不認(rèn)可物業(yè)要收取的每年2400元的清潔費(fèi)。

如今在上海，老房加裝的電梯投入使用前，與物業(yè)簽訂托管協(xié)議、由物業(yè)來(lái)作為電梯的使用管理單位已是常規(guī)做法，也是相關(guān)法規(guī)的要求，但由此產(chǎn)生的糾紛也不少見(jiàn)。矛盾的癥結(jié)究竟在哪？

目前仍有3臺(tái)電梯停著

11月27日，記者來(lái)到龍南六村了解情況。從喜泰北路進(jìn)入小區(qū)，沿著南北向通道一路向南走，可以看到兩側(cè)的7層樓老樓有不少外側(cè)已經(jīng)掛上了加裝的電梯。從居民們口中得知，小區(qū)從2021年起就力推加裝電梯，先后已有8臺(tái)電梯加裝成功，位于小區(qū)最南側(cè)的2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓是最近完成加裝的一批。

龍南六村從2021年起就力推加裝電梯，先后已有8臺(tái)電梯加裝成功。位于小區(qū)最南側(cè)的2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓是最近完成加裝的一批。

3號(hào)樓電梯外殼外側(cè)鑲嵌的竣工銘牌顯示，電梯今年4月竣工驗(yàn)收。走進(jìn)樓道，從電梯按鈕裝置看得出加裝的是一臺(tái)電梯，上方還裝有讀卡裝置。電梯通著電，但原本顯示樓層的“LED”屏幕處卻亮起了紅色的禁止標(biāo)志。居民們現(xiàn)場(chǎng)演示，按鈕不管怎么按都不起作用了。

3號(hào)樓電梯外殼外側(cè)鑲嵌的竣工銘牌。

3號(hào)樓樓組長(zhǎng)李先生回憶：6月8日，電梯開(kāi)始試運(yùn)行，“原本是說(shuō)試用一周，但也就這么一直用下來(lái)了”。居民們提供的電梯內(nèi)部照片上，當(dāng)時(shí)，綠色的“特種設(shè)備使用標(biāo)志”已經(jīng)張貼了上去。直至10月18日，代建方“旗健”突然在門(mén)幢入口處張貼了一份告知函，聲稱電梯投入使用已達(dá)5個(gè)月，但至今無(wú)托管單位負(fù)責(zé)運(yùn)行、維保管理，電梯運(yùn)行存在較大的安全風(fēng)險(xiǎn)，因此從10月30日起停止電梯的運(yùn)行。

圖為10月18日，代建方“旗健”貼出的告知函，通知居民們即將停止電梯的運(yùn)行。

小區(qū)的8臺(tái)加裝電梯中，“旗健”一共代建了7臺(tái)。10月31日，包括3號(hào)樓在內(nèi)的其中4臺(tái)電梯一并亮起紅燈。已經(jīng)用慣了電梯，重返爬樓梯的日子，居民們很是痛苦。“86歲的父親快一個(gè)月了沒(méi)能下樓”“家里有一位殘疾人，沒(méi)有電梯就無(wú)法出門(mén)”，27日下午，3號(hào)樓的居民們圍著記者不斷訴苦。

重返爬樓梯的日子，居民們很是痛苦。

所謂“托管”，就是指電梯加裝竣工后，委托小區(qū)物業(yè)，或者市場(chǎng)專業(yè)單位來(lái)管理電梯。4號(hào)樓的樓組長(zhǎng)錢(qián)先生出示了一份物業(yè)提供的收費(fèi)表，約定物業(yè)來(lái)托管電梯每年要收取11364元至14258元不等的費(fèi)用，包括使用管理費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)和日常運(yùn)行費(fèi)三大類。“其他費(fèi)用大家都認(rèn)可，唯獨(dú)使用管理費(fèi)中每年2400元的保潔費(fèi)我們不能接受”，幾個(gè)樓組的樓組長(zhǎng)異口同聲。

4號(hào)樓的樓組長(zhǎng)錢(qián)先生出示的由物業(yè)提供的收費(fèi)表，使用管理費(fèi)中每年2400元的保潔費(fèi)是雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

2400元的保潔費(fèi)，分?jǐn)偟綐谴眱?nèi)10戶人家，每戶每月20元。“我們是老小區(qū)，物業(yè)費(fèi)每戶69元一個(gè)月，其中清潔費(fèi)才5元。如今多了電梯，就要收20元，合理嗎？”“什么服務(wù)承諾都沒(méi)有，憑什么收這么高的保潔費(fèi)？”對(duì)于不接受保潔費(fèi)，居民們有自己的理由。

幾個(gè)月來(lái)，居民與物業(yè)就保潔費(fèi)始終未能談妥，托管一事只能擱置。而除了安全上的考慮，導(dǎo)致代建方出手關(guān)停電梯的直接原因，還有遲遲不能簽下托管協(xié)議，代建方就不能拿到前期墊資的政府對(duì)于加裝電梯的28萬(wàn)元補(bǔ)貼。

僵持中，11月25日，2號(hào)樓的居民并不住了，先行簽下協(xié)議，電梯得以復(fù)開(kāi)。而3號(hào)樓、4號(hào)樓、14號(hào)樓的居民則稱，他們要堅(jiān)持到底討個(gè)說(shuō)法。

有指導(dǎo)價(jià)，但不能協(xié)商嗎？

加裝的電梯要投入啟用，物業(yè)是繞不開(kāi)的“坎”。今年5月1日實(shí)施的《上海市電梯安全管理辦法》明確，既有多層住宅加裝電梯移交后，開(kāi)通前要委托物業(yè)或?qū)I(yè)單位作為電梯的使用管理單位，來(lái)對(duì)電梯履行安全管理責(zé)任。而在上述《管理辦法》出臺(tái)前，上海市和區(qū)就已出臺(tái)了相關(guān)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，來(lái)解決加裝電梯建成后的運(yùn)維管理問(wèn)題。在實(shí)際運(yùn)作中，考慮到操作上的便利性，上海多個(gè)區(qū)出臺(tái)的指導(dǎo)意見(jiàn)均明確要委托小區(qū)物業(yè)來(lái)作為加裝電梯的使用管理單位。

2400元的保潔費(fèi)是如何出爐的？記者找到了管理小區(qū)的上海貼欣物業(yè)管理有限公司。一位負(fù)責(zé)人向記者解釋，這一收費(fèi)是依據(jù)徐匯區(qū)的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)確定的，并且也與小區(qū)業(yè)委會(huì)協(xié)商一致。對(duì)于要接管小區(qū)加裝的電梯，物業(yè)顯得有些不情愿：“加裝的時(shí)候不讓我們參與，造好了卻要交給我們來(lái)管，我們也屬于‘受害方’??！”

物業(yè)所說(shuō)的指導(dǎo)意見(jiàn)，是指徐匯區(qū)2021年4月28日發(fā)布的《徐匯區(qū)既有多層住宅加裝電梯運(yùn)維管理指導(dǎo)意見(jiàn)》，在明確必須委托物業(yè)作為使用管理單位的同時(shí)，還附有了一張運(yùn)維資金測(cè)算表，其中保潔費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)正是2400元一年，具體內(nèi)容包括門(mén)窗、燈具、地面、連廊等區(qū)域的保潔。

圖為徐匯區(qū)給出的加裝電梯運(yùn)營(yíng)資金測(cè)算表。

這一指導(dǎo)價(jià)可以協(xié)商嗎？表格下方特意注明“僅供居民和物業(yè)協(xié)商參考”。另一方面，記者從公開(kāi)渠道搜索，上海各區(qū)中給出明確指導(dǎo)價(jià)的雖然不多，但仍然可從另一個(gè)角度來(lái)看待保潔費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。如虹口區(qū)住房保障和房屋管理局給出的測(cè)算表中，一臺(tái)電梯的保潔費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只有1500元每年。

虹口區(qū)住房保障和房屋管理局給出的測(cè)算表中，一臺(tái)電梯的保潔費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只有1500元每年。

顯然，相對(duì)于維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)和日常運(yùn)行費(fèi)的硬支出，進(jìn)入物業(yè)口袋的使用管理費(fèi)是可以協(xié)商的，而且協(xié)商的余地還不小。事實(shí)上，小區(qū)所在的龍南第六居民委員會(huì)已經(jīng)多次搭建平臺(tái)，組織居民和物業(yè)進(jìn)行協(xié)商。“6月份陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始談，10次肯定是有了”，但居委會(huì)的工作人員告訴記者，協(xié)商并無(wú)太大進(jìn)展。期間，物業(yè)曾提出將保潔費(fèi)降至1400元，但與此同時(shí)又提出要依據(jù)上述《管理辦法》新增設(shè)一名“安全員”，這名安全員的收費(fèi)是每臺(tái)每月1000元。折算下來(lái)一分不少，這令參與協(xié)商的居民們很是不爽，認(rèn)為物業(yè)毫無(wú)協(xié)商的誠(chéng)意。

另一方面，數(shù)次協(xié)商中，居委會(huì)也要求物業(yè)拿出成本核算表和服務(wù)內(nèi)容明細(xì)承諾，以便說(shuō)服居民們甘愿付錢(qián)，但居委會(huì)稱物業(yè)并不理會(huì)，“總是以忙加以推脫”。

能不能一邊談，一邊恢復(fù)電梯的正常使用？記者也致電了代建方“旗健”的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃先生。他拒絕了這一要求，據(jù)他稱，理論上沒(méi)有托管協(xié)議，電梯是拿不到使用證的，幾臺(tái)電梯的使用證已是“走了關(guān)系”，讓物業(yè)提前敲章才辦出來(lái)的。沒(méi)想到之后協(xié)議遲遲不能簽訂，在沒(méi)人管理的情況下，電梯長(zhǎng)期運(yùn)行有安全風(fēng)險(xiǎn)，“7月份幾臺(tái)電梯的五方通話線纜被人剪斷，由于物業(yè)沒(méi)有接手管理，居然沒(méi)有人發(fā)現(xiàn)。”

電梯亮起紅燈后，居民們現(xiàn)場(chǎng)演示，按鈕不管怎么按都不起作用了。

無(wú)法順利托管已是加梯“痛點(diǎn)”

在申城加速推進(jìn)老房加裝電梯這一民生工程的過(guò)程中，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)加裝電梯管理職責(zé)，提供專業(yè)化、精細(xì)化的服務(wù)，是解決加裝電梯后續(xù)“運(yùn)維難”的一個(gè)舉措。但該舉措施行中，確實(shí)也暴露出了不少矛盾，已經(jīng)成為加梯工程中的新“痛點(diǎn)”。

如何應(yīng)對(duì)？在上海出臺(tái)的相關(guān)政策中，關(guān)于加梯工作的基本原則是“業(yè)主自愿、政府扶持、社區(qū)協(xié)商、兼顧各方、依法合規(guī)、保障安全”。所以，社區(qū)協(xié)商機(jī)制貫穿了加梯工作的從始至終。11月27日，在龍南第六居民委員會(huì)，幾幢樓的樓組長(zhǎng)也說(shuō)出了他們認(rèn)可的方案：保潔不涉及電梯運(yùn)行安全，可以由居民自行來(lái)承擔(dān)，物業(yè)不再收取保潔費(fèi)。

居民們認(rèn)為保潔不涉及電梯運(yùn)行安全，可以由居民自行來(lái)承擔(dān)，物業(yè)不再收取保潔費(fèi)。

這種做法在實(shí)際操作中可行嗎？專門(mén)從事物業(yè)管理糾紛調(diào)解的孫曄介紹，老舊住宅加裝電梯完成后，內(nèi)部的保潔服務(wù)是不算在之前物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的，只能另行協(xié)商，相關(guān)指導(dǎo)價(jià)僅僅是個(gè)參考，并沒(méi)有強(qiáng)制約束力。在調(diào)解實(shí)務(wù)中，她曾處理過(guò)該類糾紛，很多最終都是達(dá)成申請(qǐng)加裝電梯的本幢樓層業(yè)主自行保潔的約定。她建議，居委會(huì)若調(diào)解不成，可上報(bào)屬地街鎮(zhèn)，邀請(qǐng)專家律師等共同參與協(xié)商化解；若物業(yè)公司仍不予積極響應(yīng)或參與，屬地街鎮(zhèn)可根據(jù)政策文件精神，約談物業(yè)，尋求雙方意愿最大公約數(shù)，促成共識(shí)。

日前，龍南第六居民委員會(huì)表示，將繼續(xù)嘗試協(xié)調(diào)居民和物業(yè)進(jìn)行協(xié)商，爭(zhēng)取盡快促成托管協(xié)議的簽訂。

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