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混產(chǎn)老樓換電梯怎樣走出困局
2023-02-16
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混產(chǎn)老樓換電梯怎樣走出困局
北京日?qǐng)?bào)推出的“多產(chǎn)權(quán)小區(qū)改造難系列報(bào)道”引發(fā)讀者關(guān)注。記者梳理12345市民熱線時(shí)發(fā)現(xiàn)，自今年1月1日至2月12日11時(shí)，反映老舊小區(qū)改造的市民來(lái)電量達(dá)3622件，其中涉及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的超過(guò)800件。比如在朝陽(yáng)區(qū)安苑北里1號(hào)樓，樓內(nèi)投入使用30多年的“高齡”電梯故障頻發(fā)，安全隱患令人擔(dān)憂。居民不斷呼吁電梯換新，屬地街道嘗試多年卻難有進(jìn)展，問(wèn)題的關(guān)鍵就在于這是一棟央屬混產(chǎn)老樓，產(chǎn)權(quán)單位多達(dá)18家。居民們?cè)讷@悉專項(xiàng)維修資金“見底兒”后，覺得電梯換新更是陷入困局，難上加難。
安苑北里1號(hào)樓電梯問(wèn)題引發(fā)居民擔(dān)憂。
現(xiàn)場(chǎng)
老樓電梯問(wèn)題多多
走進(jìn)安苑北里小區(qū)1號(hào)樓，居民張女士按下電梯鍵，十幾秒后，轎廂停在一樓，廂門緩緩打開。“這次挺順利。”張女士說(shuō)，這棟樓有25層，住著200戶居民，樓內(nèi)僅有兩部電梯，時(shí)常出現(xiàn)故障，她和鄰居們多次遇到電梯停下后，門卡住打不開的情況。
踏進(jìn)轎廂后，張女士按下樓層鍵。“這個(gè)環(huán)節(jié)也出過(guò)問(wèn)題。”不久前的一天，張女士夜間回家，剛進(jìn)電梯，還沒(méi)來(lái)得及按樓層鍵，所有按鍵就自動(dòng)亮了起來(lái)并不停閃爍，然后電梯開始上行，每一層都停下，開門、關(guān)門，上行后再停下……“這樣一層層停還不算什么，最害怕的是，我永遠(yuǎn)不知道電梯開門時(shí)，停在什么位置。”
這時(shí)，電梯到達(dá)指定樓層，門緩緩打開。拉著記者走出電梯，張女士這才松了口氣。“我曾兩次遇到電梯‘任性’停，門打開時(shí)才發(fā)現(xiàn)，轎廂要么比地面高一截，要么比地面矮一截，所幸每一次與地面的距離都只有20厘米左右，小心一點(diǎn)可以自己從電梯里出來(lái)。”她說(shuō)，有些鄰居就沒(méi)這么“幸運(yùn)”了，遇上過(guò)轎廂到站后打不開門的情況。張女士說(shuō)，這棟樓里有不少老人和孩子，最令大家擔(dān)心的是電梯故障把老人或孩子關(guān)在里邊。
“從按下電梯鍵到從電梯里走出來(lái)，每個(gè)環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)問(wèn)題。”居民劉女士說(shuō)，安苑北里1號(hào)樓建成已有30多年，樓里的兩部電梯也屬于“高齡服役”，比自己的年紀(jì)都大，由于電梯老化，各類故障頻發(fā)，尤其是最近幾年，故障更加頻繁。“每一次出故障后，物業(yè)都會(huì)立刻前來(lái)?yè)屝?，可總是好景不長(zhǎng)。”
探訪
同一小區(qū)對(duì)比懸殊
居民反映，除了電梯老化導(dǎo)致的安全隱患，這棟樓的其他問(wèn)題也不少。“飛線到處都是，不美觀更不安全。”“一到雨季陽(yáng)臺(tái)就漏水，修修補(bǔ)補(bǔ)把樓體外立面貼滿了補(bǔ)丁。”“樓道里、垃圾桶站前經(jīng)常堆放雜物。”
隨后，張女士又帶記者到小區(qū)內(nèi)其他居民樓轉(zhuǎn)了一圈。記者發(fā)現(xiàn)，安苑北里共12棟居民樓，與1號(hào)樓相比，5號(hào)樓、9號(hào)樓等居民樓如同開了“美顏濾鏡”，樓體外立面干凈整潔，路面平整寬敞，樓道內(nèi)干凈明亮，飛線全部入槽，連電梯也更換一新。
“你看這像是在同一個(gè)小區(qū)嗎？”張女士說(shuō)，1號(hào)樓和其他居民樓都屬于安苑北里小區(qū)，而且由同一家物業(yè)公司管理。近年來(lái)，小區(qū)里幾棟樓陸陸續(xù)續(xù)都進(jìn)行了改造，舊貌換新顏，而1號(hào)樓不僅環(huán)境臟亂，連最令大家頭疼的電梯故障問(wèn)題也遲遲得不到解決。
追因
18家產(chǎn)權(quán)方難達(dá)共識(shí)
“安苑北里小區(qū)最初是開放型小區(qū)，后來(lái)為了便于管理，逐漸建起了圍欄，可由于歷史原因，1號(hào)樓與其他居民樓分割開來(lái)，獨(dú)立形成了一個(gè)小院。由于產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)混亂，物業(yè)僅能開展垃圾清運(yùn)、打掃衛(wèi)生等最基礎(chǔ)的工作，涉及更換電梯這樣的大事兒，就顯得有心無(wú)力。”屬地亞運(yùn)村街道相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，“我們和居民一樣迫切期待解決電梯帶來(lái)的安全問(wèn)題，也努力嘗試了各種辦法，可每一次嘗試都收效甚微。”
安苑北里小區(qū)共12棟居民樓，1號(hào)樓的產(chǎn)權(quán)尤為復(fù)雜，涉及18家產(chǎn)權(quán)單位，其中，一半以上是央產(chǎn)房，其他房屋則為市屬產(chǎn)權(quán)。“我們和樓里的居民最先想到的辦法是一樣的——提取專項(xiàng)維修資金。由于涉及的產(chǎn)權(quán)單位很多，早在2020年我們就嘗試‘吹哨’召開協(xié)商會(huì)，把各家單位聚在一起，了解使用專項(xiàng)維修資金的情況，以便推動(dòng)電梯換新。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，街道曾一次次聯(lián)系各家企業(yè)，一家家發(fā)函，可18家產(chǎn)權(quán)單位中，有的公司已經(jīng)破產(chǎn)，有的聯(lián)系不到人，雖然最后協(xié)商會(huì)確實(shí)召開了，但來(lái)的只有三四家企業(yè)的代表，他們也各有各的難處，比如流程繁瑣、周期太長(zhǎng)、資金困難等等。會(huì)后，街道又曾多次嘗試聯(lián)系各家產(chǎn)權(quán)方，但始終沒(méi)有進(jìn)展。
提取專項(xiàng)維修資金更換電梯的方案遲遲無(wú)法推動(dòng)，居民的訴求又該怎么辦？街道又進(jìn)行了其他嘗試：如果能夠推動(dòng)1號(hào)樓進(jìn)行老舊小區(qū)改造，不僅能解決電梯安全問(wèn)題，還可以有效改善居民生活環(huán)境，但這一嘗試很快又遭遇了瓶頸。
據(jù)了解，按照2020年發(fā)布的《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》要求，根據(jù)老舊房屋產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系，中央和國(guó)家機(jī)關(guān)各部門是央產(chǎn)房老舊小區(qū)綜合整治工作的項(xiàng)目責(zé)任主體，負(fù)責(zé)本部門央產(chǎn)房屋的綜合整治工作；北京市各區(qū)政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)市、區(qū)屬老舊小區(qū)綜合整治工作。中央和國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和投資，由中直管理局、國(guó)管局核定；北京市老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目采取基層組織、居民申請(qǐng)、社會(huì)參與、政府支持的方式，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府上報(bào)，區(qū)政府審核，經(jīng)市老舊小區(qū)綜合整治聯(lián)席會(huì)議審議通過(guò)后列入改造計(jì)劃。
“舊改如果涉及多家產(chǎn)權(quán)單位，每家單位的各項(xiàng)流程、進(jìn)度都不統(tǒng)一，改造很難推進(jìn)。何況安苑北里1號(hào)樓是典型的混產(chǎn)老樓，央產(chǎn)房改造和北京市老舊小區(qū)改造是兩套規(guī)則，怎么辦？”負(fù)責(zé)人告訴記者，安苑北里小區(qū)內(nèi)有的居民樓已經(jīng)進(jìn)行了舊改，但這些樓要么是單一產(chǎn)權(quán)，要么是涉及的多家產(chǎn)權(quán)中有一家占比很高，但1號(hào)樓的各家產(chǎn)權(quán)方卻占比均衡。
“不過(guò)，也有混產(chǎn)老樓成功舊改的案例——多家產(chǎn)權(quán)單位經(jīng)過(guò)協(xié)商，將舊改事宜委托給一家產(chǎn)權(quán)單位。委托給市屬企業(yè)，則可以按照北京市老舊小區(qū)改造機(jī)制來(lái)推動(dòng)，反之則按照央產(chǎn)房的改造流程來(lái)走。也就是說(shuō)，這種方式的關(guān)鍵在于，要有一家產(chǎn)權(quán)單位來(lái)牽頭。”亞運(yùn)村街道也打算借鑒這種成功經(jīng)驗(yàn)，并就這一想法尋求各家產(chǎn)權(quán)單位的支持。
“協(xié)調(diào)了一圈，由于種種原因，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)方愿意牽這個(gè)頭。”多次嘗試都收效甚微，屬地只能轉(zhuǎn)向督促物業(yè)加大對(duì)1號(hào)樓的日常清潔工作，做好電梯巡查。不論工作日還是節(jié)假日，都安排工作人員24小時(shí)值守，確保一旦電梯出現(xiàn)故障，能以最快的速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并展開搶修。“可這個(gè)辦法終究治標(biāo)不治本。”
破局
共商共治共破難題
春節(jié)期間，安苑北里1號(hào)樓電梯再次出現(xiàn)故障，居民對(duì)解決電梯安全問(wèn)題的訴求更迫切了。為了盡快找到更換電梯的方式，街道組織召開了居民議事協(xié)商會(huì)，邀請(qǐng)居民代表共同商討解決辦法，并在會(huì)議之前做足了功課。正是隨著這一次協(xié)調(diào)會(huì)的召開，大家意識(shí)到，舊的問(wèn)題還未解決，新的更棘手的問(wèn)題又出現(xiàn)了。
參加協(xié)商會(huì)的李先生告訴記者，他和居民此前一直寄希望于能提取專項(xiàng)維修資金更換電梯，但經(jīng)過(guò)屬地多次協(xié)調(diào)，終于了解到這棟樓的專項(xiàng)維修資金的大致使用情況。“這棟樓的專項(xiàng)維修資金已經(jīng)‘見底兒’了，即便能夠全部提取出來(lái)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足更換兩部電梯的需求。”
協(xié)商會(huì)一開就是數(shù)個(gè)小時(shí)，有居民提出，能不能通過(guò)業(yè)主集資的方式更換電梯，而提取的專項(xiàng)維修資金可以用于其他維修和改造，也有居民對(duì)集資方式是否能在全樓推廣提出質(zhì)疑。會(huì)后，街道帶著居民提出的各種想法和建議，再次與社區(qū)、物業(yè)進(jìn)行溝通。
經(jīng)過(guò)一遍遍討論，大家有了一個(gè)新想法。“這次我們想試一試‘黨政群’共商共治的方式，也就是屬地、物業(yè)和居民三方共同參與。”街道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，接下來(lái)他們打算就這一方案與居民進(jìn)行協(xié)商，征求居民意見。不過(guò)，這仍然是個(gè)復(fù)雜而艱難的過(guò)程，每戶居民所在樓層不同，對(duì)電梯的需求不同，如果籌集資金具體該如何分?jǐn)偅N種細(xì)節(jié)都需要仔細(xì)考量，是否真能行得通，還有待進(jìn)一步溝通。
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